Приобрести, продать или обождать? Что говорят риэлторы?
Без смысла-сказанного. Мы разговариваем с архитектором и агентом Нейрой Ситнич Миланович из Ofis nekretnina про то, что действительно происходит на рынке по продаже недвижимости в Загребе сейчас, и она рассказала нам: здание серкляжа.
Мир действительно поменялся за последние месяцы, и у нас есть чувство, что он скоро опять изменится. Корона, изоляция, землетрясение, открытие и «новая нормальная» эйфория… Но, согласно нашей точке зрения, многих очень интересует то, до какой степени все это отражается на цене нашей недвижимости в Загребе. Цена квартир в историческом центре города падает, а может быть, даже растет? Какая недвижимость в настоящий момент популярна? Ждете со скидкой или все равно торопитесь? Влияют ли высокие резервы и приход отопительного периода на рынок недвижимого имущества?
Про все это мы разговаривали с архитектором Нейрой Ситнич Миланович из Загребского агентства которое занимается продажей недвижимости и архитектуры, которое занимается недвижимостью уже десять лет..
– Как сильно поменялся рынок недвижимого имущества после землетрясения к настоящему времени? Чего добиваются, чего избегают?
Неджра: Мир поменялся, разумеется, поменялся и рынок недвижимого имущества. Закомплексованность – это состояние ума большинства, а блокировка – натуральное следствие неопределенности. Сегодня покупатели ждут, когда квартиры подешевеют на 30-40%, а продавцы ждут, пока потребители поймут, что для столь падения цен нет объяснения. Подобным образом, оборот недвижимости почти что не меняется..
– Потребители более разборчивы – увидели ли вы, что увеличивается интерес на квартиры в домах из железобетонных конструкций?
Неджра: Теперь мы все применяем термины «армированная конструкция» и «серкляж». Потребители без исключения хотят выяснить, как устроено здание, что очень похвально. К примеру, до землетрясения потребителей больше интересовало, включена ли техника для кухни в цену квартиры, а не из какого дома будет выстроена семья..
– Какая ситуация в самом центре. Люди начали продавать квартиры в красных домах? Кто то из ваших клиентов уже жаловался вам на “охотников за недвижимостью”?
Неджра: Я бы сказал, что тут много домыслов и мало правды. Заказчик, который живёт на улице Петриньска и здание получило красную печать, рассказал мне, что стоимость квартиры в Дони Граде упала до 1500 евро / м2 для жёлтой марки и 1200 евро / м2 для красной марки. Когда я задал вопрос ее, откуда она узнала, она ответила, что ей про это рассказал сосед, который продавал квартиру площадью 30 м2 в том же доме. У него была хитовая стоимость продажи в 70 000 евро, однако они не заверили договор, и случилось землетрясение. В настоящий момент покупатель предлагает ему 35 000 евро. Я спрашиваю ее, продал ли он это? Это совершенно не так и не имеет намерения. Я спрашиваю, продавал ли кто то из ее соседей квартиру? Это не. Так как он узнает, каковы цены, если никто не продал? Ответ: Ну, есть разговоры … Потому как я слежу за продажами, соблазненными налоговой инспекцией, я не вижу падения цен, так как их немного (на 90% меньше, чем в минувшем году в это время), однако в городе говорят, так что я думаю, это должно быть правдой. Если посмотреть по другому, товар хорошего качества всегда находит покупателя, по этой причине мы верим, что он его найдет. эта большая и светлая квартира, в уединенном месте на Пантовчаке, в новом здании, которое считается полностью сейсмически неопасным, быстро поищите хозяина, так как оно имеет прекрасное соотношение качества и стоимости.
– Что бы вы посоветовали людям, у которых есть жилая площадь в одном из подобных домов
Неджра: Я бы посоветовал согласиться и проявить упорство. По моему опыту, граждане часто не ознакомленны о правах и обязанностях хозяина кондоминиума, и из-за данного недостатка информации появляется немалое количество конфликтных ситуаций между арендаторами индивидуальных подъездов. Вы владеете собственной собственностью и другой частью здания в безупречных пропорциях, говорится в титульном документе. Если вы хотите сберечь стоимость собственной собственности после того, как ее конструкция была повреждена, обязательно как можно быстрее назначьте встречу и начните ремонт, чтобы не допустить последующее ухудшение. Будьте последовательны, но также терпеливы и ждите указаний профессии. Эксперты рекомендуют принимать только экстренные меры (дымовые трубы, балконы, открытые крыши), тогда как в случае существенных строительных работ вам нужно обязательно подождать подробного осмотра здания. Это важно, чтобы не начался низкокачественный и поломанный структурный ремонт. Также рекомендую покупателям знакомиться с неучтенными грузами. Если, к примеру, здание через менеджера привлекло займ в размере 30 000 евро на ремонт фасада, это нечетное бремя. Покупатель обязан знать про это, так как бремя остается на квартире, и это не будет видно в титульном документе. Они будут рассчитывать на стоимость резерва в 200 кун, а для жилой площади площадью 75 м2 она может составлять больше 900 кун, если в доме будут вестись капитальные работы. В результате проведения конструктивного ремонта немалое количество зданий станет иметь подобные обременения, и если их риелтор еще не сообщил им про это, потребители должны задать вопрос сами..
– А ваш офис был повреждён, и вы переехали…
Нейра: Да, наше агентство находится в поселке Медуличева, который стал жертвой последствий землетрясения, и мы ощущали себя лучше всего, что означает «объединение» несогласных арендаторов. Мы понимали, что восстановление попросит времени, и, потому как нам необходим офис, мы договорились с нашими партнёрами по бизнесу и как то переехали в офис Regus в Савской, где у нас есть вся нужная сфера услуг. Аналогичным образом мы помогали нашим клиентам, которые оказались в похожей ситуации, и искали для них подходящее жилье. Тут важнее всего то, что вы действуете быстро и успешно, что не было проблемой для нас, так как мы хорошо знаем рынок недвижимого имущества Загреба, по этой причине мы смогли отозваться в короткие сроки..
– Были ли корректировки цен в самом центре? А как вы думаете, что будет спустя год?
Неджра: Смотря на рекламодателей, это совершенно не так. Напыщенный заголовок «Настало» и одна реклама супер доступного квадрата в самом центре не вызывают никакой пружины, но делают больше кол-во кликов. Прислушиваясь к реакции наших менеджеров, они все еще не готовы уменьшать цены выше типовых 5-10%, которые действовали еще до короны и землетрясения. Все индикаторы указывают на то, что случится резкое снижение цен на конкретную недвижимость, однако у нас также есть знаменитое «если», на которое оказывает влияние десяток факторов.. Продажа квартир в Загребе в самом разном случае случится изменение, но давайте подождем, чтобы увидеть, как станет смотреться рынок.
– Также говорят о «статических сертификатах», которые дают покупателям и арендаторам представление о статическом состоянии здания. Итак, стоит ли ввести что-то вроде сертификата энергии? Насколько такие сертификаты будут настраивать рыночную ситуацию? Как люди в общем реагируют на энергетические сертификаты?
Неджра: Мы быстро осмотрели здания и раздали «марки». Следующим логическим шагом считается детальный обзор, который должен быть найден в новом «Законе о реконструкции зданий, пострадавших от землетрясений в районе Загреба и его окрестностях», который на данный момент обсуждается общественностью и его можно ожидать только осенью. Упомянутый вами документ, возможно, будет называться сейсмическим сертификатом и должен охватывать все осуществленные мероприятия по реконструкции / ремонту / усилению зданий. Искренне надеюсь, что он будет полезнее энергетического сертификата, и если он детальный и качественный, то, разумеется, его необходимо будет представить. Это упростит работу оценщиков при проведении достоверной оценки, а покупатель, который рассматривает возможность приобретения квартиры в доме, который был повреждён в результате землетрясения, обязан иметь информацию о том, какие работы были сделаны..
Неджра: вызовет ли землетрясение новые боязни. Есть ли у вас услуги статиков и рабочих, которых вы нанимаете, если этого желает заказчик
Естественно и понятно, что землетрясение вызвало новые боязни, но оно не должно управлять нами, так как мы не сможем принимать рациональные решения. Люди осознали эту ситуацию и теперь уделяют намного много внимания безопасности. Также, как при приобретении автомобиля мы смотрим, есть ли в нем подушка безопасности и АБС, так и клиенты теперь спрашивают, считается ли здание сейсмически неопасным. С самого начала наш офис работает с судебным экспертом, который также считается сертифицированным оценщиком..
Клиенты очень часто обращаются за его услугами собственно тогда, когда это требует банк в процедуре одобрения банковского займа, а потом имущество уже оплачено, но я убежден, что в перспективе эта практика изменится. Мы также совместно работаем с инженерами-строителями и стройкомпаниями, в работе которых мы были лично свидетелями..
– Из практики, о чем очень часто спрашивают при приобретению недвижимого имущества: чего они более всего боятся?
Неджра: Они боятся агентств, так как, к несчастью, у них был плохой предыдущий опыт. Потом мы сначала доказываем им, что не все посредники одинаковы и что они все не считаются любительскими и эгоистичными. Когда мы вымыли этот горький вкус, ведя дела с одним из многочисленных агентств на маленьком рынке Загреба, тогда мы освободились от страха менеджеров. Одновременно с покупателем мы анализируем, какой дефект мог спрятать продавец в квартире, что-то не так с домом, почему недвижимость вообще реализуется, есть ли «сосед из ада» и так далее. Тогда мы встречаемся испуганно перед «бумагой». На данный момент мы ждем реализации банковского займа APN на квартиру в Новом Загребе. В решении о разрешении на применение здания была ошибка, которая закралась в секретарей. Мы решили проблематику, но с обилием поездок по самым разнообразным учреждениям, потерянными нервами и опасениями, что все не окончится своевременно. В данном бизнесе тоже много смешных рассказов. Один случай случился со мной не так давно, когда заказчик обнаружил, что бывшая супруга ее бывшего мужа живёт в том же здании недалеко от британца, и сделка не произошла. Один из очень свежих примеров – когда мы записывались к нотариусу для оформления договора покупки-продажи квартиры в самом центре. Покупатель не явился, и когда агент позвонил ему, позвонила его супруга и объяснила, как они поссорились, и отказалась от приобретения..
Это довольно тяжелая работа, так как мы работаем с людьми и их жизненными решениями, однако она также приносит много радости, когда покупатель и продавец довольны тем, что они выполнили. Чтобы быть хорошим риелтором, мало просто знать рынок и профессию, но вы также обязаны иметь дело с коммуникативными способностями, выражать инициативу, хорошо управлять временем и часто быть психологом..
Источник: dblog.hr